Главная
Не всегда коммерческая недвижимость является результатом нового строительства, в некоторых случаях офисы открываются в тех местах, где совсем недавно были жилые помещения. Девелопмент создает безграничные перспективы перед объектами, но не все верят в целесообразность перестройки. Объясним на языке коммерции, нужно ли менять назначение старого жилого фонда.
Нехватка земли в центральный районах и запрет на строительство объектов площадью более 1,5 тыс. кв.м в крупных городах привели к тому, что многие дома были выведены из жилого фонда. На месте квартир открывались гостиницы, апартаменты и новые офисы. По мнению экспертов, использовать жилой фонд для открытия торгово-развлекательных центров невозможно, так как данный формат предполагает значительный человеческий трафик. Инженерные коммуникации, электрические мощности и перекрытия не выдерживают больших нагрузок, т.к. изначально на них не были рассчитаны.
Жилой фонд с точки зрения дальнейшего преобразования в коммерческие объекты можно разделить на два типа. Чаще встречается перестройка исторических зданий, причем владение подобными видом недвижимости на протяжении многих лет считалось признаком успешности компании. С годами ситуация изменилась, и после кризиса 2008 года особняки стали стремительно терять свою ликвидность. На их место пришли светлые, просторные и технически оснащенные бизнес-центры класса А, в которых можно эффективно работать и с комфортом отдыхать.
Как показывает практика, открыть офис сегодня можно не только в историческом здании. Множество успешных компаний арендуют офисы в жилых домах. Превращение жилых домов в бизнес-центры — трудоемкая и затратная по времени альтернатива строительству с нуля. Но это оправданная процедура, если взглянуть на ситуацию с точки зрения длительности оформления разрешения на строительство и действующие в центре Москвы запреты.
Задача девелопера заключается в том, чтобы по возможности сохранять исторический облик районов и трепетно воссоздавать исторические здания. В некоторых случая переделка старых объектов стоит дороже, чем новое строительство. Причины, по которым это может происходить:
-
получение разрешения на реконструкцию здания;
-
необходимость укрепления несущих конструкций;
-
перестройка инженерной сети и коммуникаций;
-
расселение жильцов дома (если таковые имеются);
-
перепланировка;
-
расходы на соблюдение обязательств и обход многочисленных запретов;
-
приведение здания в соответствие противопожарным, санитарным и техническим нормам;
-
изменение вида разрешенного использования земельного участка.
Перевод жилого фонда в коммерческую недвижимость во многих странах имеет проработанную техническую и правовую базу. Инвесторам предоставляются пониженные налоговые ставки и льготные кредиты, даются послабления в условиях арендных соглашений. Таким образом сохраняется архитектурный облик города и стимулируются предпринимательские инициативы. Немного иначе складываются обстоятельства на отечественном рынке коммерческой недвижимости, где многие предприниматели не рискнуть инвестировать в старые здания, т.к. создать успешный бизнес-центр класса А https://airportcity.spb.ru/ в таких местах не представляется реальным из-за бесчисленных юридических ограничений. Есть основания полагать, что в ближайшие годы будет открыто много бизнес-центров, магазинов, отелей и других объектов там, где еще вчера были особняки или квартиры.